00:00:00: Willkommen zu einer neuen Folge des Podcasts "Deine Hausflüsterer des Verbandes wohnen Eigentum Niedersachsen".

00:00:00: Heute wieder mit dabei Rechtsanwalt Bernd Weise, den Sie schon aus einigen Folgen des Podcasts zum Thema Baumängel kennen.

00:00:00: Bernd, vielen Dank für Dein Input heute wieder.

00:00:00: Ja, freue mich dabei zu sein.

00:00:00: Hallo.

00:00:00: Genau, ein Teil zweites Podcasts über Baumängel hat mir schon über die Abnahme gesprochen und ein Großteil dem Thema Abnahme gewidmet und erläutert, wie wichtig der Bauvertrag als Basis dafür ist.

00:00:00: Und da gab es schon viele Hinweise, wie man damit umgehen muss und wie es im Leben so ist, haben wir auch in der Beratung, meinem Verband, gerade zu diesem Thema einige Problemfälle gehabt, die nicht unerheblich sind.

00:00:00: Und heute gehen wir etwas tiefer in das Thema Abnahme als einen kritischen Zeitpunkt dieses Bauvorhabens ein und schauen uns an, was passiert, wenn neben vorher die Mängel auftreten vor der Abnahme und was man als Bauherr-Baucherin dann eben machen kann oder besser gesagt, welche Optionen stehen eigentlich überhaupt zur Verfügung?

00:00:00: Genau, wir haben letztes Mal ja schon angefangen, dann haben wir aber den Schwerpunkt ein bisschen gelegt auf den Vertrag und das, was im Prinzip sich dann wie auswirkt zu diesem Zeitpunkt der Abnahme, das ist ein Dauerbrenner, gerade gestern wieder dran denken müssen an das, was wir besprochen haben, weil wir tatsächlich in der Holzfassade hatten und dann sah die hinterher, als es fertig war, sah das nicht schön aus.

00:00:00: Schöner aussehen ist bei der Fassade aber gar nicht der Anspruch, die muss funktionieren und wir haben das immer häufiger mit Holzfassaden, Klinkerfassaden und so weiter und so fort und auch da fehlt im Prinzip die vertragliche Vereinbarung.

00:00:00: Also das, was wir hier erzählen, das sind tatsächlich eben die Sachen genau, wie du sagst, ihr habt es im Verband, ich habe es in der täglichen Beratung, die beschäftigen uns tagtäglich.

00:00:00: Aber heute in der Tat wollen wir noch mal ein bisschen genauer auf das schauen, was wir letztes Mal begonnen haben, mit den Auswirkungen des Vertrags auf den Zeitpunktabnahme und heute wird es tatsächlich auch ein bisschen juristischer nochmal, denn wir gucken uns an diesem Bereich vor Abnahme, doch heute wird es richtig schlimm.

00:00:00: Wir machen das natürlich wieder so, dass das genau, wir wollen keine Juristen ausbilden, es soll Problembewusstsein schaffen, einerseits, um mal entscheiden können, ob man das, was man da gerade vorfindet, selber noch stemmen kann oder ob man rechtliche Begleitung braucht.

00:00:00: Und obwohl das eigentlich fast so klingt, als wäre es die weniger entscheidende Situation, weil man ist ja noch vor der Abnahme, werden wir sehen, dass juristisch im Grunde genommen sogar anspruchsvoller ist, als die Situation, wenn wir erst mal eine Abnahme haben.

00:00:00: Wir haben letztes Mal, erinnern sich bestimmt alle dran, sonst hört man sich es vielleicht noch mal an, ja darüber gesprochen, dass diese klassischen Gewährleistungsrechte, die man so in den Schlagworten kennt, Nacherfüllung, Selbstvornahme, Kostenvorschuss, dass die eigentlich verankert sind im BGB an einer Stelle, an dem es die Abnahme schon gegeben hat und diese Rechte vor der Abnahme gar nicht existieren.

00:00:00: Die gehören nicht zum sogenannten Erfüllungsstadium, sondern dann im Prinzip zum Gewährleistungsstadium.

00:00:00: Das muss man sich verdeutlichen und wir gucken uns heute mal an, was das eigentlich rechtlich heißt und werden sehen, das hat wirklich in sich, was da passiert.

00:00:00: Also vor diesem, die wir steigen einfach mal ein und gucken mal, wo uns das so hinführt.

00:00:00: Ich muss gar nicht viel machen, also während du erzählst jetzt einfach.

00:00:00: Ich fange mal an und ich weiß, kennen das ja von dir an einer richtigen Stelle, da bist du dann da und steigst dann ein und dann kommt das entscheidende Wort.

00:00:00: Vor der Abnahme haben wir nur in Anführungszeichen die Rechte des allgemeinen Leistungsstörungsrechts.

00:00:00: Kannst du das nochmal kurz erläutern, was das ist?

00:00:00: Das mache ich.

00:00:00: Das bürgerliche Gesetzbuch hat einen allgemeinen Teil und da stehen Rechte drin für Situationen, in denen irgendwas schief läuft.

00:00:00: Das sind, in der Regel sind das Schadensersatzrechte, das sind Rechte auf Rücktritt, das ist ein Recht auf Kündigung und damit haben wir eigentlich auch die schon genannt, die da greifen und die da in Frage kommen.

00:00:00: Unser Vertrag enthält eine Leistung und die Pflicht des Unternehmers ist es, des Bauunternehmers diese Leistung vertragsgemäß herzustellen.

00:00:00: Und da haben wir tatsächlich sogar eine Vorschrift, die diesen Begriff benutzt, das 632a BGB, da geht es um Abschlagszahlungen, die der Unternehmer verlangen kann.

00:00:00: Also auf dem Weg zur Fertigstellung darf er trotzdem schon Leistungen, die er erbracht hat, abrechnen.

00:00:00: Damit möchte man so ein bisschen diese Vorleistungspflicht, die er der Bauherr hat, der Unternehmer hat, nicht der Bauherr, die der Unternehmer hat, ein bisschen abmildern vom Risiko her.

00:00:00: Und jetzt kann das aber natürlich sein, dass der auch nicht...

00:00:00: Das ist ja meistens auch im Vertrag, sollte zumindest wirklich der Abschlag regel sein, in welcher Bauphase wie vielfällig wird.

00:00:00: Unbedingt.

00:00:00: Nicht immer, ich weiß, aber das sollte eigentlich damit für jeden auch klar ist, was man als Bauherrn oder Bauherrn einen finanziellen Aufwand pro Phase auch hat.

00:00:00: Richtig, richtig.

00:00:00: Und wir hatten das glaube ich sogar im ersten Folge schon angekündigt.

00:00:00: Wir werden eine eigene Folge darüber machen, denn diese Raten, die werden vereinbart.

00:00:00: Es gibt aber zum Beispiel die Markler- und Bauträgerverordnung, die gewisse Raten vorgibt.

00:00:00: Und wenn diese Raten, die dort vorgegeben sind, nicht eingehalten werden, also etwas anderes vertraglich vereinbart wird, entfallen diese Raten.

00:00:00: Und das kann dazu führen, dass dieses gesamte Vorleistungs- oder dieses Vorauszahlungspaket, was der Unternehmer sich so gewünscht hat, wegfällt.

00:00:00: Scharf ist schwer.

00:00:00: Aber ich wollte darauf hinaus, diese Begriff vertragsgemäße Herstellung, den finden wir in diesem Paragrafen, denn da heißt es im Umkehrschluss, also der eine darf Abschlagszahlung verlangen und das heißt dann aber im Gegenzug, der Auftragnehmer, der Bauherr darf einen angemessenen Einbehalt vornehmen, wenn diese Leistungen, die dort jetzt als Teilleistungen erbracht sind, nicht vertragsgemäß erbracht sind.

00:00:00: Also auch das Gesetz unterscheidet von der Begrifflichkeit her.

00:00:00: Mängel ist der Teil nach der Abnahme.

00:00:00: Vertragsgemäßeleistung, wir sind vor der Abnahme im Herstellungsstadium.

00:00:00: Also haben wir gleich mitgenommen auch ein Prinzipenteilsabwehrrecht, was wir haben vor der Abnahme, wenn Leistungen nicht vertragsgemäß hergestellt sind.

00:00:00: Also da kann man schon aufpassen und muss man schon aufpassen, nicht einfach überweisen.

00:00:00: Okay und du sagst es angemessen, das ist ja immer so eine Art unbestimmter Rechtsbegriff.

00:00:00: Und viele fragen mich auch immer, sei es bei fristen angemessene Frist angemessenen Abschlags, was heißt denn angemessen und das muss man wahrscheinlich auch immer auf den Einzelfall runterbrechen.

00:00:00: Ausschließlich, Einzelfall bezogen, vollkommen richtig und damit natürlich auch mit einer gewissen Gefahr verbunden.

00:00:00: Denn wenn geschuldete Abschlagszahlungen nicht geleistet werden, dann darf wiederum der Unternehmer seine Leistungen einstellen, die weitere.

00:00:00: Das heißt im Zweifelsfall nehme ich einen etwas geringeren Einbehalt vor, ja, dann bin ich da auf der sicheren Seite.

00:00:00: Was bestätigt das aber wieder?

00:00:00: Unsere Empfehlung einer Baubegleitung.

00:00:00: Habe ich jetzt den Architekten des Verbandes, also von euch dabei, Baubegleitend, dann guckt er hin und sagt, hier ist ein Einbehalt angemessenen Höhe von.

00:00:00: Da wird man in der Regel, wird man die Kosten der Mangelbeseitigung nehmen.

00:00:00: Ja, würde sagen, das kostet jetzt in der Mangelbeseitigung 2000 Euro.

00:00:00: Wir sind nicht in diesem doppelten Einbehalt, denn wir sind ja nicht bei den Mängel.

00:00:00: Wir sind nur bei einem angemessenen Einbehalt.

00:00:00: So, dann wird man den entsprechend vornehmen und ist dann auf der sicheren Seite.

00:00:00: Bei den Fristen, wir können ja keinen Schlenkermal machen, bei den Fristen haben wir in der Tat auch immer die Begrifflichkeit der angemessenen Frist.

00:00:00: Da ist das nicht ganz so problematisch, denn wenn ich da eine falsche Frist wähle, also insbesondere eine, die zu kurz ist, dann greift einfach nur an die Stelle der nicht angemessenen Frist, eine angemessenen Frist.

00:00:00: Denn regelmäßig weiß ja keiner, was ist denn jetzt eine angemessen Frist um Mangel XY zu beseiten.

00:00:00: Genau, eine Woche, 14 Tage, drei Wochen.

00:00:00: Je nachdem.

00:00:00: Wobei man da auch mal schauen muss, die Fristen sind gerade in solchen Bereichen meistens schon sehr verkürzt.

00:00:00: Ich schlamme das mal aus.

00:00:00: Wir gucken uns das an nach der Abnahme, denn da kommen wir dann zu diesem Punkt eigentlich nochmal.

00:00:00: Hier können wir uns nur merken, angemessene Fristen, Frist setzen, die irgendwie hinkommen, wenn sie nicht passen, dann wird sie quasi automatisch verlängert.

00:00:00: Da passiert nichts.

00:00:00: Aber wichtiger der Punkt, aufpassen bei den Abschlagszahlungen, ist das Werk bis dahin, bei den Vorauszahlungen und Abschlagszahlungen ist das Werk in dieser Form auch tatsächlich vertragsgemäß hergestellt.

00:00:00: Und wenn nicht, dann einbehalten.

00:00:00: Das klingt so banal.

00:00:00: Aber wir reden ja bis zur Abnahme häufig über Zahlungen von 80, 90 Prozent der Werkleistung.

00:00:00: So, wenn ich da jedes Mal sehe, auch das ist zwar mangelhaft, aber ich zahle, dann können sich erhebliche Beträge aufsummieren.

00:00:00: Und es ist natürlich eine ganz andere Drucksituation, also im positiven Sinne für den Bauherren, wenn er vielleicht erst 70 oder 60 Prozent geleistet hat an Zahlungen.

00:00:00: Erstens ist es für ihn Sicherheit.

00:00:00: Er hat Geld für den Fall, dass das Bauunternehmen pleite geht, um die Mängel zu beseitigen.

00:00:00: A) B) Der Druck auf den Bauunternehmer ist ja viel größer.

00:00:00: Wir haben das jetzt mal schon gemacht.

00:00:00: Sie sagen, wir betreiben hier keinen Bauträgerbashing.

00:00:00: Aber die haben natürlich häufig ihre Planung, da haben sie schon im Sinn, dass irgendwo bei 90 Prozent die Probleme losgehen könnten.

00:00:00: Das haben sie vielleicht eingepreist.

00:00:00: Da passiert für sie gar nicht so viel.

00:00:00: Wenn sie aber bei 60, 70 Prozent stehen, weil es so viele Mängel gibt, dann sieht die Situation schon anders aus.

00:00:00: Möglicherweise ist der Streit dann auch schon entstanden.

00:00:00: Kann auch sein.

00:00:00: Aber das hilft ja nichts.

00:00:00: Man muss da trotzdem drauf schauen.

00:00:00: Also nicht einfach zahlen.

00:00:00: A) Genau.

00:00:00: Wir gehen ja immer vom Worst Case aus meistens so.

00:00:00: Das ist ja was in der Beratung bei die und bei uns auch landet.

00:00:00: Also das, was glatt geht, geht ja nun vorbei.

00:00:00: B) Richtig.

00:00:00: Richtig vorbei.

00:00:00: Idealerweise, wir mit dazu beigetragen haben, dass es glatt geht.

00:00:00: Hier mit der Baubegleitung auf technischer Ebene, wir oder welche Fachanwälte für Bau und Architektenrecht auch immer auf der juristischen Ebene und haben da unseren Beitrag geleistet.

00:00:00: Das ist das, was wir hier jetzt besprechen oder was dann bei uns landet.

00:00:00: Das sind ja alles wieder durch diese Askelationsszenarien.

00:00:00: Okay.

00:00:00: B) Genau.

00:00:00: Was sind denn die Voraussetzungen von diesen Rechten, wenn wir also davon sprechen?

00:00:00: Also es rührt Mangel auf und jetzt kommt es zum Streit und der Mangel ist da und was passiert dann jetzt?

00:00:00: Wie muss man als Bauherr/Bauherrn dann vorgehen?

00:00:00: Was sind die Voraussetzungen?

00:00:00: Die Voraussetzungen sind im Grunde genommen ein bisschen unterschiedlich.

00:00:00: Also der Kern ist erstmal und das haben wir mit der Abnahme schon abgebildet.

00:00:00: Einerseits, wir brauchen eine Fälligkeit der Leistung.

00:00:00: Das heißt, wir können im Vertrag möglicherweise eine Fertigstellungstrist vereinbart haben, dann ist das relativ leicht bestimmer.

00:00:00: Dann ist zum Zeitpunkt X das Werk herzustellen und wenn es dann nicht hergestellt ist, ist Fälligkeit eingetreten und entsprechend kann dann der Bauherr seine Rechte geltend machen.

00:00:00: Ist kein Fertigstellungstermin vereinbart, dann kommen wir zu der nicht ganz einfachen Sache, dass wir dann eine Frist setzen müssen zur Fertigstellung.

00:00:00: Die muss dann wieder angemessen sein.

00:00:00: Das bedeutet, ich schließe einen Bauvertrag und in dem Moment wo keinerlei Fristen drinstehen, dann muss der quasi nach der Üblichkeit fertig sein.

00:00:00: Muss ich mir wieder das Haus angucken, was ist denn überhaupt geschuldet?

00:00:00: Als Objekt kann einfacher oder komplizierter sein, komplexer das Bauvorhaben.

00:00:00: Aber irgendwann gibt es einen Zeitpunkt, da wird man sagen müssen, jetzt hätte das Haus fertig sein müssen und dann setze ich eben nochmal eine Frist und sage bis zum so und so vielten fordern wir sie hiermit auf das Werk herzustellen, das Haus fertig zu stellen.

00:00:00: Ja, jetzt sind wir wieder bei der Vertragsgemäßheit.

00:00:00: Genau das wieder die Schleife, Vertrag muss genau geregelt sein.

00:00:00: Ein Verstärkstermin also Folge 2 unbedingt anhören wieder der Hinweis, damit man sich einen Vertrag hat.

00:00:00: Gehen wir davon aus, der Vertrag ist gut, da ist eine Frist festgesetzt und durch ein Mangel wird diese Frist eben nicht eingehalten.

00:00:00: Genau, wir kommen jetzt dahin und gucken uns das an und sehen, das kann nicht fertiggestellt sein in eigenen Bereichen oder es kann einigen Bereichen mangelhaft sein.

00:00:00: So, jetzt haben wir unterschiedliche Rechte, ich habe die vorhin schon was im Schweinsgalopp genannt, wir haben die Kündigung, wir haben den Rücktritt, wir haben den Schadensersatz und ich nenne es jetzt als Netztes, aber eigentlich könntest du natürlich nach vorne, wir haben den Anspruch auf vertragsgemäße Herstellung.

00:00:00: Den sparen wir uns auf, weil der so schön spannend eigentlich ist.

00:00:00: Wir gucken mal auf Kündigung und Rücktritt, also es ist jetzt so extrem, dass die Bauern sagen, wir wollen das gar nicht mehr.

00:00:00: Dann haben wir Kündigung oder Rücktritt.

00:00:00: Was ist der Unterschied?

00:00:00: Der Unterschied ist der, dass der Rücktritt den Vertrag tatsächlich rückvirkend beseitigt, den hat es also nie gegeben.

00:00:00: Und es sind dann die empfangenen Leistungen, Rück abzuwickeln, also insbesondere ist alles, was bis dahin gezahlt wurde, zurück zu zahlen.

00:00:00: Die Kündigung beendet den Vertrag auf den heutigen Tag, das heißt, die Zahlbeträge bleiben beim Bauunternehmer und ich kriege vom Grundsatz her auch das Haus, vom Grundsatz her.

00:00:00: Es muss natürlich jetzt irgendwie aufgelöst werden, gegen Wert, Menge Schadensatzansprüche und so weiter.

00:00:00: Da ist also ein bisschen was zu tun dann in der Abarbeitung, aber ich habe tatsächlich eben das Haus.

00:00:00: Dieses Moment kann es geben, dass ich sage, ich komme hier mit dem gar nicht weiter.

00:00:00: Das kann übrigens, das müssen wir vielleicht noch mit drauf nehmen, auch chronologisch, auch wenn das wirklich Ausnahmefälle sind, aber man muss die mal genannt haben.

00:00:00: Es gibt einen Moment, in dem kann ich auch ohne, dass eine Fertigstellungsfrist abgelaufen ist, vorher schon, vorher schon diese Rechte geltend machen, wenn ich fest davon ausgehen kann, dass die Erfüllung unmöglich ist.

00:00:00: Das kann der Fall sein, wenn, das ist der Einfachste Fall, der Bauunternehmer einfach sich weigert weiter zu arbeiten.

00:00:00: Es kann sein, dass so schwerwiegende Menge bestehen, dass ich schon nicht mehr verpflichtet bin, dieses Werk irgendwann abzunehmen, weil klar ist, das wird nicht mehr, das wird nichts mehr.

00:00:00: Keine solche Situation habe ich übrigens bei der Insolvenz.

00:00:00: Wenn das Bauunternehmen insolvent ist, dann ist das nicht von vornherein gesagt, dass das nicht zur Erfüllung kommt, denn der Insolvenzverwalter kann ja theoretisch die Erfüllung dieses Vertrages wählen, vielleicht ist das Personal noch da und er baut das Haus mit diesem Personal dann fertig.

00:00:00: Man möchte meistens natürlich nicht, ist aber rechtlich die Situation.

00:00:00: Das ist natürlich unfassbar unberechenbar, was da passiert.

00:00:00: Das sind echt knifflige Situationen, wenn ich soweit bin, dass ich sage, ich habe nicht mal fertig gestellt und jetzt steige ich ein und jetzt gehe ich ins rechtliche.

00:00:00: Aber es gibt sie, man muss sie vor Augen haben, man ist also nicht völlig zur Untätigkeit verdammt, nur dann muss man wirklich auf Zack sein und dabei sein.

00:00:00: Aber man muss das vor Augen haben, nicht immer bis zum Sankt Nimmern eines Tag abwarten.

00:00:00: Wobei wir warnen vor dem Schritt der Kündigung, auch wenn er manchmal vielleicht sinnvoll wäre, weil wenn der Bauunternehmer aussteigt, dann muss man ja jemanden finden, der das weiterführt.

00:00:00: Und das ist das Thema natürlich Garantie, Gewährleistung des bisherigen Baus, ein ganz großes Problem.

00:00:00: Es ist unheimlich schwer.

00:00:00: Es ist wirklich die Ultima Ratio, der letzte Ausweg.

00:00:00: Und dennoch haben wir Situationen immer wieder, wo man ihn gehen muss, weil man nur erahnen kann, dass alles andere noch schlimmer wird.

00:00:00: Aber es muss vollkommen klar sein, du hast vollkommen recht.

00:00:00: In dem Moment, wo ich das mache, muss ich von einer Risikoabwägung her, für mich davon ausgehen, dass ich von dem Bauunternehmer nichts mehr bekomme, auf der einen Seite, weil der völlig aussteigt, was auch immer passiert, was auch immer, und gleichzeitig natürlich derjenige, der jetzt eintritt, wenn ich denn jemanden finde.

00:00:00: Das ist auch kein Selbstverständnis.

00:00:00: Aber nicht jeder hat Lust drauf.

00:00:00: Aber die, die eintreten, werden sich das bezahlen lassen, was sie da gerade tun.

00:00:00: Es ist mitnichten, dass sie sagen, das ist ja prima, ist ja schon was fertig, sondern die übernehmende Verantwortung, die lassen sie sich bezahlen.

00:00:00: Aber vollkommen richtig, der grundsätzliche Rat macht es nicht.

00:00:00: Und das sollte man tatsächlich auch wirklich nicht mehr ohne rechtliche Begleitung machen.

00:00:00: Und ohne das einem auch da wieder ein technischer Wachmann sagt, was wir kosten reden, wer überhaupt, was für Zahlen stehen hier im Raum?

00:00:00: Aber es ist eigentlich mehr auch die Erzählung, nicht einfach abzuwarten.

00:00:00: Nach dem Motto, der baut ja gerade noch, ich sehe zwar dort die Mängel, oder der verzögert es ohne Ende oder macht gar nichts, nein, dann muss man schon einsteigen, dann muss man was tun.

00:00:00: Also wenn das Bauchgefühl sagt, es wird hier sehr, sehr problematisch, dann sollte man sich nicht scheuen, wirklich auch einen guten Beistand zu holen.

00:00:00: Ja, und dann auch massive Schritte zu gehen.

00:00:00: Das kann passieren, das kann so sein.

00:00:00: So, das war noch mal unser Ausflug zu dem Bereich vor der Fertigstellung.

00:00:00: Ansonsten sind wir jetzt nach der Fertigstellung, oder sind mit einer Fristsetzung da hingekommen, dass die Fältigkeit vorliegt.

00:00:00: Und wir waren bei Kündigung und Rücktritt.

00:00:00: Also diese beiden Möglichkeiten habe ich.

00:00:00: Wir gucken nochmal in einer anderen Folge, das machen wir aber separat, da gucken wir nochmal auf das Thema Wiederruf.

00:00:00: Manchmal ist der Wiederruf bei den Bauverträgen wegen fehlerhaften Wiederrufsbelehrungen ein ganz guter Ausstieg.

00:00:00: Da gucken wir aber separat mal darauf.

00:00:00: Das machen wir nicht heute, aber nur schon mal, dass man das Stichwort mit dem Kopf hat.

00:00:00: So, Kündigung und Rücktritt.

00:00:00: Das eine führt uns weg vom Haus, das andere führt uns hin zum Haus mit allen Problemen, die wir gerade genannt haben.

00:00:00: Und wir haben Schadensersatzansprüche natürlich.

00:00:00: Da gibt es zwei unterschiedliche, einmal Schadensersatz statt der Leistung und Schadensersatz neben der Leistung.

00:00:00: In dem einen Fall verzichte ich auf die Leistung oder eine konkrete Leistung und möchte dafür Schadensersatz haben.

00:00:00: Und in der anderen Konstellation behalte ich die Leistung, wie sie ist und nehme aber einen Schadensersatz für vielleicht einen Mangelschaden.

00:00:00: Und was in der Folge ist kaputt gegangen dadurch.

00:00:00: Auch keine ganz einfache Situation.

00:00:00: Man merkt das schon.

00:00:00: Das ist alles nicht ganz so gut greifbar, wie das, was wir nach der Abnahme haben, werden, wo wir auch ein gutes Prozedere haben.

00:00:00: Und jetzt kommt eigentlich das, wir sind ja immer noch nicht mit allem, was wir gerade machen, kommen wir ja nicht so richtig dahin, wo wir hin wollen.

00:00:00: Wir wollen ein hauseindicher, wir wollen ein mangelfreies Haus haben.

00:00:00: Und das ist auch das, was im Prinzip von den ganzen Interessen vertreten, so weil euch auf Bau herren Seite, aber durchaus auch von den juristischen Einheiten, eigentlich moniert wird an dieser Rechtsprechung, dass der Bau her vor der Abnahme nur das allgemeine Leistungsstürungsrecht hat.

00:00:00: Wir sind mit allem, was ich gerade erzählt habe, noch nicht bei einem mangelfreien Haus.

00:00:00: Wie kommen wir dahin?

00:00:00: Da kommen wir hin und jetzt kommt es.

00:00:00: Da kommen wir hin, indem wir diesen Anspruch auf vertragsgemäße Herstellung, den wir haben, indem wir den einklagen.

00:00:00: Das klingt zauberhaft einfach, aber der Teufel ist ein Eichhörnchen.

00:00:00: Es ist wirklich schwierig.

00:00:00: Und zwar an zwei Stellen.

00:00:00: Ich muss erstmal, und da kommen wir jetzt wieder zurück zum Vertrag, wenn ich einen Anspruch auf vertragsgemäße Herstellung geltend mache, dann muss ich ja sagen, was ich den genau haben möchte.

00:00:00: Und das wird noch deutlicher, wenn ich mir überlege, so ein Urteil für sich, das hat ja vielleicht noch, das hilft mir gar nicht.

00:00:00: Kann ich mir wohin hängen, aber das hilft mir noch nicht, weil ich damit auch was mache.

00:00:00: Wenn der Bauträger jetzt dieses Urteil berücksichtigt und baut fertig, okay, das ist der absolute Gänseblümchenidealfall.

00:00:00: Wenn er das nicht macht, dann vollstrecke ich dieses Urteil nach §887 ZPO.

00:00:00: Und da steht drin eine vertretbare Handlung, also eine Handlung, die jemand anders auch vornehmen kann.

00:00:00: Die kann ich eben auch durch einen Dritten erfüllen lassen.

00:00:00: Das heißt, ich fordere den, habe den mit dem Urteil aufgefordert, das jetzt zu machen, der setzt das nicht um.

00:00:00: Also nehme ich das Urteil, suche mir einen anderen Bauunternehmer und lassen mit dem das Werk fertig bauen im Rahmen oder im Zuge der Zwangsvollstreckung.

00:00:00: Und da sieht 887 ZPO sogar vor, das ist eigentlich ganz schön, genauso wie unsere werkvertraglichen Regelungen.

00:00:00: Ich habe einen Anspruch auf Vorschuss.

00:00:00: Also setze ich erst den Vorschussanspruch durch für die Fertigstellung, muss ich natürlich irgendwie bewerten.

00:00:00: Da bin ich dann wieder in einem eigenen Verfahren möglicherweise.

00:00:00: Aber ich kann das machen.

00:00:00: Aber der eigentliche Knackbaut und wenn man mal ein Formularbücher von Juristen schaut, dann finden wir viel.

00:00:00: Ich will nicht sagen gar keinen, ich will überhaupt nicht alle kennen.

00:00:00: Aber in den meisten Formularbüchern findet man diese Klage nicht.

00:00:00: Es wird seinen Grund haben.

00:00:00: Was müssen wir denn, wenn wir vollstrecken wollen, was ist da immer der Kern?

00:00:00: Der Kern für den Juristen ist, einen bestimmbaren Anspruch zu schaffen.

00:00:00: So, wie schaffe ich denn jetzt einen bestimmbaren Herstellungsanspruch?

00:00:00: Wenn ich jetzt was Einzelnes nehme, ein Detail, dann ist das vielleicht sogar noch relativ leicht.

00:00:00: Eine Haustür in der Farbe Grün, Maße XY.

00:00:00: So, das kann dann ein Dritter am besten noch die Marke.

00:00:00: Nur wenn ich jetzt unsere klassischen Bauverträge nehme, dann ist da ja wirklich wenig geregelt teilweise.

00:00:00: Und jetzt komme ich und sage, mit diesem Bauvertrag nehmen fast nichts drin steht, setze ich jetzt einen Herstellungsanspruch durch, der so gestimmen war, dass das ein Dritter wegen der Zangstvorstreckung machen kann.

00:00:00: Und da wird es haber ich.

00:00:00: Dann ist im Zweifel nur mittlerer Art und Güte geschuldet.

00:00:00: Und das wäre vielleicht gar nicht das, was man will als Bauherr.

00:00:00: Das ist häufig nicht das, was ich will.

00:00:00: Ja, ich möchte ja die Premium-Lösung.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Aber selbst wenn wir das jetzt mal nicht ganz so glossifizierend darstellen, ich kann im Prinzip bei vielen Bauverträgen gar nicht so genau sagen, was ist denn eigentlich geschuldet?

00:00:00: Und das zeigt, dass ich zwar, wir sind ja auf die vertragliche Komponente, so wie ich will jetzt auf diese Situation vor der Abnahme, das zeigt, der Gesetzgeber hat Möglichkeiten geschaffen.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Aber die sind ganz schön theoretisch.

00:00:00: Also es gibt Fälle und die werden dann auch wirklich hoch gejastet und werden überall zitiert.

00:00:00: Letztes Jahr, Oktober 2024 oder so was, hatten wir so eine ULG-Entscheidung.

00:00:00: Da hat tatsächlich eine Gemeinschaft, war das in dem Fall, eine Wohnungseintümergemeinschaft, eine Klage zu Ende geführt, mit welcher der Bauträger auf Herstellung von restfertigen Leistungen verklagt wurde.

00:00:00: Und das war dann ein Balkon, eine Haustür, irgendwo noch eine Verputzung.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Aber das war sofort überall veröffentlicht, weil das wie gesagt überhaupt nicht der Alltag ist und wirklich schwierig ist.

00:00:00: Ja.

00:00:00: So.

00:00:00: Aber dennoch, wenn wir jetzt uns das ganze, den ganzen Komplex anschauen vor der Abnahme, ist das unser Mittel der Wahl.

00:00:00: Wir wollen nicht abnehmen, es ist mangelhaft.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Dann müssen wir uns mit diesen Rechten hier abplackern, die wir hier so haben.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Und das Schwere dabei ist, wenn man als Bauherr klagt, man will ja in das Haus einziehen, hat vielleicht eine Finanzierung laufen.

00:00:00: Und das weiß du aus eigener Fahne, so eine Klage, das ist nicht in 14 Tagen abgefrüchtigt, das kann sich über Monate vielleicht sogar ein Jahr hinziehen.

00:00:00: Also hat man.

00:00:00: Plural.

00:00:00: Genau.

00:00:00: Plural.

00:00:00: Jahre.

00:00:00: Jahre.

00:00:00: Und bis man dann in das Haus einzieht, das ist eine sehr große psychische und auch finanzielle Belastung, wenn man eben das auch nur teilweise oder zum Großteil finanziert hat.

00:00:00: Und dann zu einer Klar-Kompte.

00:00:00: Also das ist nicht zu unterschätzen.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Es ist der absolute Worst Case.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Und man muss das mit allen Kräften vermeiden.

00:00:00: In solchen Konstellationen bleibt die Verantwortlichkeit für das Werk beim Unternehmer.

00:00:00: Die Beweislastverteilung für die Mangelfreiheit, die bleibt beim Unternehmer.

00:00:00: Ganz wichtig.

00:00:00: Auch da, diese Abnahme ist die Zäsur.

00:00:00: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk Mangelfrei ist.

00:00:00: Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel besteht.

00:00:00: Darum behalten wir uns Menge vor.

00:00:00: Schauen wir noch drauf auf dieses Thema.

00:00:00: Aber du sagst das vollkommen richtig.

00:00:00: So ein Prozess dauert eher drei, vier Jahre.

00:00:00: Also im Monaten brauchen wir da gar nichts zu denken.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Jetzt kann ich natürlich versuchen mit allen möglichen Eilverfahren, die wir so haben, das Ganze zu beschleunigen.

00:00:00: Aber wenn ich diesen Prozess anstoße, muss ich froh, dass es davon ausgeht, dass es dauert drei bis vier Jahre.

00:00:00: Wer kümmert sich denn in dieser Zeit um das Haus?

00:00:00: Der Unternehmer ist vielleicht der Auffassung, ich bin fertig.

00:00:00: Es ist alles Mangelfreies Vertragsgemäß.

00:00:00: Ich sage, es ist nicht.

00:00:00: Und in der Zeit steht dieses Haus da und vergammelt, weil es nicht gelüftet wird.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Also ganz banale Aspekte, die da plötzlich mit rein spielen.

00:00:00: Und dann kriege ich irgendwann sogar recht.

00:00:00: Aber mein Problem ist da Neues.

00:00:00: Ich habe zum verschimmeltes Haus.

00:00:00: Also man kann das mit zusammen.

00:00:00: Es gibt Rechte.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Aber vor der Abnahme hat man wirklich alle Hände voll zu tun.

00:00:00: Und auch das spricht natürlich eben dafür, unterwegs schon zu schauen.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Wenn ich das, was wir gerade beschreiben, ist ja das Worstcase-Szenario.

00:00:00: Ich stelle das ganz am Ende fest.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Auch hier wieder, wenn man alles richtig gemacht hat, geht das damit nicht immer gut.

00:00:00: Aber es schützt mich davor, dass ich, dass ich, das kann mich davor schützen, dass ich in diesen Worstcase komme.

00:00:00: Denn ich habe dann vielleicht eben schon vorher angefangen, Geld zurückzubehalten.

00:00:00: Damit bin ich schon mal besser aufgestellt.

00:00:00: Ich kann dann vielleicht einfach auch Fakten schaffen.

00:00:00: Das ist natürlich rechtlich jetzt keine wirklich ernsthafte Empfehlung.

00:00:00: Aber ich muss ja irgendwas tun.

00:00:00: Ja.

00:00:00: So.

00:00:00: Und ich komme vielleicht eben dann, wenn ich das richtig mache, in diesen Konzernationen, die so schwer wiegen sind, schon vorher an die Stelle, wo ich eben sage, ich darf jetzt schon was machen ausnahmsweise, weil die Erfüllung jetzt schon als wirklich ernsthaft gefährdet anzusehen ist.

00:00:00: Ja.

00:00:00: Bereich vor der Abnahme, ich weiß nicht, wie du siehst, aber ich fand das weit, die Hüste schon ein ganz schönes Paket.

00:00:00: Ich weiß gar nicht, ob wir noch was draufsatteln wollen heute.

00:00:00: Ich glaube, das reicht für die Zuhörer und Zuhörer.

00:00:00: Aber bin noch mal den wirklich zwei, drei Setzen, das zusammenfasst, also stichpunktartig, was wichtig ist.

00:00:00: Also wenn ich mich jetzt nicht ganz nur wiederholen soll mit der Tatsache, suchen Sie sich eine Baubegleitung in jeder Hinsicht.

00:00:00: Zum Beispiel.

00:00:00: Dann ist es wichtig, dass ich schaue auch schon während der Herstellung, was passiert da, dass ich vor der Leistung von Abschlagszahlung mir Gewissheit verschaffe, dass das Werk, diese Abschlagszahlung auch wert ist.

00:00:00: Sonst halte ich sie zurück.

00:00:00: Und zum Ende hin, es ist nicht ganz, das ist die Zusammenfassung, stocke ich gerade so ein bisschen.

00:00:00: Wir kommen noch zu der Abwägung, ob ich möglicherweise dann doch eine Abnahme vornehme, einfach um diese Risiken zu vermeiden.

00:00:00: Aber wenn sie in diesem Bereich kommt, dann sollte man keine Erklärung abgeben.

00:00:00: Denn eins müssen wir, auch wenn es jetzt, wie gesagt, echt schon volles Programm ist, aber eins müssen wir noch dazu sagen.

00:00:00: Diese allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts, die haben noch etwas ganz gravierendes Unterschied zu den Regeln später.

00:00:00: Hier ist es so, wenn ich eine Regelung gewählt habe, also zum Beispiel Schadenstatt der Leistung, dann bin ich in einem Abrechnungsverhältnis.

00:00:00: Da schauen wir später auch noch mal drauf, was das ist.

00:00:00: Gehört eigentlich zu dem Thema heute, aber wir nehmen es nächstes Mal mit rein.

00:00:00: Ich bin in einem Abrechnungsverhältnis.

00:00:00: Das heißt, ich komme gar nicht wieder zurück zur Nacherfüllung durch den Unternehmer.

00:00:00: Einmal Abrechnungsverhältnis, immer Abrechnungsverhältnis.

00:00:00: Sag ich hier jetzt nur als Stichwort, weil es sonst zu weit wird.

00:00:00: Aber das Stichwort lautet nicht leichtfertig Erklärungen abgeben, rechtlicher Art, deren Auswirkungen ich nicht kenne.

00:00:00: Ich glaube, das ist vielleicht die Kern-Quintessenz unseres heutigen Postpottkast.

00:00:00: Genau, auch nicht die Abnahme erklären mit einer Mängelliste einfach leichtfertig.

00:00:00: "Okay, der wird das ja schon machen, aber ich erkläre die Abnahme, weil dann ist das passiert." Ja, genauso wie du sagst, nicht leichtfertig.

00:00:00: Es kann sein, dass es trotzdem das Mittel ist, dass wir wählen.

00:00:00: Da gucken wir im nächsten Mal drauf, wenn wir uns anschauen, wie sieht es nach der Abnahme aus.

00:00:00: Und dann stellt man fest, man muss vielleicht an der einen oder anderen Stelle sogar, dann wählt man die Abnahme, weil es einem sicherer erscheint oder versucht, in so ein Abrechnungsverhältnis zu kommen.

00:00:00: Aber da werden wir, glaube ich, heute nicht genauer Kern vor der Abnahme im Bereich der Herstellung nicht leichtfertig Erklärungen abgeben und nicht darauf vertrauen, dass wird schon alles.

00:00:00: Ja, heute mal eine etwas längere Folge, aber ich glaube, es war auch notwendig, weil es so eine kritische Phase ist, wo wirklich nicht viel definiert ist, wo viel passieren kann und wo man sich auch hilflos fühlen kann.

00:00:00: Insofern, glaube ich, war schon wichtig, dass wir da ein bisschen mehr erläutern.

00:00:00: Insofern, vielen Dank, Bernd, für diese Ausführung.

00:00:00: Ja, mich danke.

00:00:00: Hat wieder Spaß gemacht.

00:00:00: Ja, ich hoffe, es hat Ihnen als Zuhörer und Zuhörer auch wieder mehr Informationen gegeben, dass sie schlauer sind.

00:00:00: Wir können immer nur darauf hinweisen, hören sich alle Podcasts folgen auch dann vorher noch mal an.

00:00:00: Unbedingt.

00:00:00: Und wenn Sie Fragen haben, nutzen Sie als Mitglied die Beratung des Verbandes Wohneigentum.

00:00:00: Insofern, vielen Dank fürs Zuhören.

00:00:00: Es war wieder eine Freude, den Podcast "Deine Hausflüsterer" mit Bernd Weise, "Franwall für Baurecht" auch wieder aufzunehmen.

00:00:00: Und bleiben Sie uns treu und wir hören uns beim nächsten Mal.

00:00:00: Ich danke Ihnen und auf Wiederhören.

00:00:00: Bis zum nächsten Mal.

00:00:00: Tschüss.